Anh Chiến đặt mua lô đất trị giá 950 triệu đồng chờ tách thửa tại khu Đông Sài Gòn, nhưng đợi mãi chưa được giao nền, thương vụ bị treo vì vướng pháp lý, còn chủ đất lại cù cưa không bồi thường tiền cọc theo hiệp đồng.
Trước tết Bính Thân, anh Chiến đặt cọc 100 triệu đồng mua nền ngay từ khi khu đất còn sổ chung gần 400m2 tại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, Tp.HCM. Mảnh đất này khi bán chưa làm thủ tục tách thửa, nằm trong hẻm, xe hơi lưu thông thuận lợi. Anh Chiến kể, khi ấy chủ đất xây nhà tạm, hứa tách 5 lô, trong đó anh mua lô hơn 50m2 và hẹn bàn giao sổ hồng riêng sẽ tất toán.
>>>kim văn kim lũ vinaconex 2
Theo hợp đồng đặt cọc, bên bán cam kết sẽ giao sổ hồng riêng cho khách vào tháng 5/2016 và ra sức chứng. Chủ đất còn hứa tương trợ thủ tục cấp phép xây dựng, dẫn điện nước về nhà đầy đủ. Trường hợp không giao nền thì chủ đất phải đền tiền cọc gấp đôi.
Tháng 5/2016, anh Chiến liên can chủ đất thì được trấn an chũm đợi thêm vì các thủ tục đang được tiến hành. Đến tháng 6/2016, chủ đầu tư cung cấp ảnh chụp hồ sơ xác định biến động tài sản của khu đất đủ điều kiện tách thửa. Do nóng ruột chờ nhận nền đất, anh Chiến đã chuẩn bị tiền để ký hợp đồng nhưng đến tháng 7/2016 thì bên bán thông tin hồ sơ tách thửa đang vướng mắc nhiều thủ tục.
Anh chiến cho hay, chủ đất chỉ thông báo với anh không thể giao nền nhưng tránh né việc bồi hoàn cọc. Bên bán yêu cầu chỉ bồi hoàn lãi suất nhà băng của số tiền cọc đã đóng trong khi cam kết trong hiệp đồng là phải đền cọc 100%, có nghĩa trả lại 100 triệu tiền cọc và bồi hoàn 100 triệu đồng bạc phạt.
>>>căn hộ tòa c kim văn kim lũ
Theo chia sẻ của anh Chiến, anh cần đất để xây nhà ở. Với số tiền 950 triệu đồng, không đủ để mua vì giá đất khu này đã tăng 200-300 triệu đồng một nền so với năm 2015. Mất tổn phí nhịp đành rằng, tiền cọc anh cũng bị xử ép. chung cuộc, do không muốn theo đuổi một suất đầu tư tuyệt vọng, tốn thời gian đeo đuổi việc khởi kiện chẳng sao giờ kết thúc nên anh Chiến đành ưng khoản bồi hoàn cọc giảm từ 100% xuống còn 20%.
Với thâm niên gần chục năm hoạt động trên thị trường nhà đất Tp.HCM, chuyên gia Nguyễn Tấn Phong nhận xét, khi giao tiếp BĐS, có rất nhiều tình huống bất thần ngoài ý muốn có thể xảy ra từ khi đặt cọc cho đến lúc chốt giao kèo công chứng.
Theo ông Phong, loại sản phẩm đất nền được rao bán từ khi lô đất lớn chưa tách thửa khá phổ quát tại các quận 9, Nhà Bè, Thủ Đức, Bình Tân, Bình Chánh,... song cũng tiềm ẩn không ít rủi ro pháp lý. Đặc điểm của dòng sản phẩm này là giá rẻ, vừa túi tiền vì "bán lúa non" (bán khi chưa tách thửa xong, chưa ra sổ hồng riêng từng lô).
>>>golden silk vinaconex 2
Tuy nhiên, khuyết điểm của hình thức giao du này là bên mua phải chờ đợi, đặt cược vào may rủi vì nếu quá trình tách thửa gặp vướng mắc thì bên bán khó có thể giao nền. Bên cạnh đó, giả thiết giá đất tăng lên có khả năng khi ra được giấy chứng nhận quyền dùng đất cho từng nền nhỏ thì bên bán đổi ý không bán nữa. Loại giao dịch này phụ thuộc rất lớn vào thủ tục pháp lý của từng địa phương cũng như các điều kiện thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc chặt đẹp tới đâu.
Trường hợp của anh Chiến, do nghĩ đến hành trình đi kiện đòi tiền cọc và khoản tiền phạt trong hợp đồng quá rắc rối, bởi thế bên mua đã chọn giải pháp chấp nhận bị bẻ kèo và nhận khoản tiền đền bù thấp hơn rất nhiều so với giao kèo.
Ông Phong cho rằng, ngoài việc thỏa thuận và chấp thuận bị xử ép, vẫn còn 2 tình huống khác anh Chiến có thể thực hành để đòi lại quyền lợi của mình một cách chính đáng.
Một là có thể yêu cầu chủ đất chịu phạt và bồi hoàn đúng cam kết như trong giao kèo đặt cọc đã ký. Hai là khởi kiện ra tòa. cảnh huống này, chủ đất vừa phải đền bù đúng cam kết, lại vừa bị treo quyền giao thiệp tài sản cho đến khi giải quyết xong tranh chấp. dù rằng mất chút thời kì nhưng cách hành xử rắn theo hiệp đồng sẽ tạo tiền lệ tốt giúp thị trường hoạt động sáng tỏ hơn. Bên cạnh đó, chuyên gia này cũng khuyến cáo rằng, nên rà soát khắt khe khâu thỏa thuận đặt cọc khi mua đất chờ tách thửa hơn các loại BĐS khác.
Có 9 nguyên tố cần lưu ý khi đặt cọc loại tài sản nhiều rủi ro này bao gồm: Thoả thuận giá bán; thoả thuận phương thức thanh toán; cam kết về tiến độ thanh toán và bàn giao nền; thỏa thuận giá bán trên hợp đồng công chứng; nêu rõ bổn phận về thuế, phí và lệ phí; tính đích danh của người giao thiệp hiệp đồng; thỏa thuận về hoàn thiện các dịch vụ điện, nước...; thỏa thuận thời kì, địa điểm sẽ công chứng. Lưu ý, giữ lại mọi hóa đơn chứng từ, đặc biệt khi ký hợp đồng cọc phải có người làm chứng.
Trước tết Bính Thân, anh Chiến đặt cọc 100 triệu đồng mua nền ngay từ khi khu đất còn sổ chung gần 400m2 tại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, Tp.HCM. Mảnh đất này khi bán chưa làm thủ tục tách thửa, nằm trong hẻm, xe hơi lưu thông thuận lợi. Anh Chiến kể, khi ấy chủ đất xây nhà tạm, hứa tách 5 lô, trong đó anh mua lô hơn 50m2 và hẹn bàn giao sổ hồng riêng sẽ tất toán.
>>>kim văn kim lũ vinaconex 2
Theo hợp đồng đặt cọc, bên bán cam kết sẽ giao sổ hồng riêng cho khách vào tháng 5/2016 và ra sức chứng. Chủ đất còn hứa tương trợ thủ tục cấp phép xây dựng, dẫn điện nước về nhà đầy đủ. Trường hợp không giao nền thì chủ đất phải đền tiền cọc gấp đôi.
Tháng 5/2016, anh Chiến liên can chủ đất thì được trấn an chũm đợi thêm vì các thủ tục đang được tiến hành. Đến tháng 6/2016, chủ đầu tư cung cấp ảnh chụp hồ sơ xác định biến động tài sản của khu đất đủ điều kiện tách thửa. Do nóng ruột chờ nhận nền đất, anh Chiến đã chuẩn bị tiền để ký hợp đồng nhưng đến tháng 7/2016 thì bên bán thông tin hồ sơ tách thửa đang vướng mắc nhiều thủ tục.
Anh chiến cho hay, chủ đất chỉ thông báo với anh không thể giao nền nhưng tránh né việc bồi hoàn cọc. Bên bán yêu cầu chỉ bồi hoàn lãi suất nhà băng của số tiền cọc đã đóng trong khi cam kết trong hiệp đồng là phải đền cọc 100%, có nghĩa trả lại 100 triệu tiền cọc và bồi hoàn 100 triệu đồng bạc phạt.
>>>căn hộ tòa c kim văn kim lũ
Theo chia sẻ của anh Chiến, anh cần đất để xây nhà ở. Với số tiền 950 triệu đồng, không đủ để mua vì giá đất khu này đã tăng 200-300 triệu đồng một nền so với năm 2015. Mất tổn phí nhịp đành rằng, tiền cọc anh cũng bị xử ép. chung cuộc, do không muốn theo đuổi một suất đầu tư tuyệt vọng, tốn thời gian đeo đuổi việc khởi kiện chẳng sao giờ kết thúc nên anh Chiến đành ưng khoản bồi hoàn cọc giảm từ 100% xuống còn 20%.
Với thâm niên gần chục năm hoạt động trên thị trường nhà đất Tp.HCM, chuyên gia Nguyễn Tấn Phong nhận xét, khi giao tiếp BĐS, có rất nhiều tình huống bất thần ngoài ý muốn có thể xảy ra từ khi đặt cọc cho đến lúc chốt giao kèo công chứng.
Theo ông Phong, loại sản phẩm đất nền được rao bán từ khi lô đất lớn chưa tách thửa khá phổ quát tại các quận 9, Nhà Bè, Thủ Đức, Bình Tân, Bình Chánh,... song cũng tiềm ẩn không ít rủi ro pháp lý. Đặc điểm của dòng sản phẩm này là giá rẻ, vừa túi tiền vì "bán lúa non" (bán khi chưa tách thửa xong, chưa ra sổ hồng riêng từng lô).
>>>golden silk vinaconex 2
Tuy nhiên, khuyết điểm của hình thức giao du này là bên mua phải chờ đợi, đặt cược vào may rủi vì nếu quá trình tách thửa gặp vướng mắc thì bên bán khó có thể giao nền. Bên cạnh đó, giả thiết giá đất tăng lên có khả năng khi ra được giấy chứng nhận quyền dùng đất cho từng nền nhỏ thì bên bán đổi ý không bán nữa. Loại giao dịch này phụ thuộc rất lớn vào thủ tục pháp lý của từng địa phương cũng như các điều kiện thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc chặt đẹp tới đâu.
Trường hợp của anh Chiến, do nghĩ đến hành trình đi kiện đòi tiền cọc và khoản tiền phạt trong hợp đồng quá rắc rối, bởi thế bên mua đã chọn giải pháp chấp nhận bị bẻ kèo và nhận khoản tiền đền bù thấp hơn rất nhiều so với giao kèo.
Ông Phong cho rằng, ngoài việc thỏa thuận và chấp thuận bị xử ép, vẫn còn 2 tình huống khác anh Chiến có thể thực hành để đòi lại quyền lợi của mình một cách chính đáng.
Một là có thể yêu cầu chủ đất chịu phạt và bồi hoàn đúng cam kết như trong giao kèo đặt cọc đã ký. Hai là khởi kiện ra tòa. cảnh huống này, chủ đất vừa phải đền bù đúng cam kết, lại vừa bị treo quyền giao thiệp tài sản cho đến khi giải quyết xong tranh chấp. dù rằng mất chút thời kì nhưng cách hành xử rắn theo hiệp đồng sẽ tạo tiền lệ tốt giúp thị trường hoạt động sáng tỏ hơn. Bên cạnh đó, chuyên gia này cũng khuyến cáo rằng, nên rà soát khắt khe khâu thỏa thuận đặt cọc khi mua đất chờ tách thửa hơn các loại BĐS khác.
Có 9 nguyên tố cần lưu ý khi đặt cọc loại tài sản nhiều rủi ro này bao gồm: Thoả thuận giá bán; thoả thuận phương thức thanh toán; cam kết về tiến độ thanh toán và bàn giao nền; thỏa thuận giá bán trên hợp đồng công chứng; nêu rõ bổn phận về thuế, phí và lệ phí; tính đích danh của người giao thiệp hiệp đồng; thỏa thuận về hoàn thiện các dịch vụ điện, nước...; thỏa thuận thời kì, địa điểm sẽ công chứng. Lưu ý, giữ lại mọi hóa đơn chứng từ, đặc biệt khi ký hợp đồng cọc phải có người làm chứng.
(Theo Vnexpress)